Advokat-86.ru

Помощь адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Типовой договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами и ИП с ИП

Типовой договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами и ИП с ИП

Предпринимательская деятельность непрерывно связана с использованием арендуемых площадей для ведения бизнеса. Покупка и содержание части здания или целого сооружения нецелесообразна в условиях стремления к быстрой окупаемости и сокращению расходов. Именно поэтому большинству организаций и ИП предпочитают сдавать или арендовать коммерческую недвижимость.
Чтобы сделка была максимально безопасна требуется юридически грамотно её оформить. В этом поможет наш договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, образец и пример которого вы сможете скачать здесь, а внизу страницы сможете узнать как выглядит заполненный типовой бланк.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

  • отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
  • обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
  • квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
  • если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
  • земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Договор аренды помещения между юридическими лицами: образец и структура

Если нежилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности, то скачать договор аренды нежилого помещения и ознакомиться с ним можно заранее на сайте владельца имущества. В типовой договор аренды нежилого помещения (образец ниже) включают условия, прописанные федеральными или региональными властями (например, Приказ Минэкономразвития от 11.01.2017 № 2). Среди них:

  • арендатор обязуется использовать недвижимость только по назначению;
  • ремонтные работы он проводит за свой счет;
  • пользователь содержит объект недвижимости и отвечает за его исправное техническое, санитарное, противопожарное состояние;
  • арендатор обязуется застраховать имущество на весь срок действия соглашения и информировать собственника о страховках, изменениях условий, аннулировании.

Не все эти условия включают в договор аренды нежилого помещения (скачать бесплатно можно в конце статьи) между коммерческими организациями. Но есть обязательные разделы, без которых соглашение могут признать незаключенным. Структура документа следующая:

  • вводная часть: название документа, дата и место его заключения, договаривающиеся стороны и сведения о них;
  • предмет соглашения. Описание помещения, документы, подтверждающие право собственности, иные объекты, передаваемые по документу (мебель, оборудование, номер городского телефона);
  • порядок передачи арендатору — перечень шагов, после которых можно пользоваться недвижимостью: после подписания акта сдачи-приёмки, уплаты первых платежей;
  • обязанности сторон по содержанию помещения в нормальном состоянии, своевременному внесению платы, беспрепятственному доступу, запрету на передачу объекта недвижимости в субаренду, возможности перепланировки;
  • арендная плата и порядок её внесения. По договорённости платежи могут рассчитываться за 1 м² либо за всю площадь объекта. Стороны определяют сроки внесения суммы, способ расчёта (наличный, безналичный);
  • ответственность сторон. Это санкции за просрочку платежей (пеня), возмещение ущерба в случае противоправных действий арендатора;
  • срок действия договора и порядок его расторжения, пролонгации. Если в документе не оговорён срок действия, считается, что он заключён на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). При расторжении такого контракта сторона-инициатор должна предупредить о прекращении взаимоотношений не позже, чем за три месяца до фактического расторжения контракта, либо в иной срок, если он заявлен;
  • в конце всегда пишут реквизиты сторон: адреса, наименования, банковские данные. Документ подписывают собственник недвижимости и арендатор.

Пример договора аренды нежилого помещения


Скачать

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора». Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование. Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Читать еще:  Вынужденное увольнение куда обратиться

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи. Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность. Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования у вас будет основание не оплачивать аренду.

Заключение договора аренды нежилого помещения с физическим лицом осуществляется на тех же основаниях, которые предусмотрены для юридических лиц, и регулируются §1 Главы 34 ГК РФ. Единственной особенностью являются требования, предъявляемые к подписанию сделки заключаемой в письменной форме.

Особенности составления договора

  1. Скачать образец договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
  2. Заполненный образец договора
  3. Какие требуются документы
  4. Содержание договора
  5. Особенности заключения договора

Какие требуются документы

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды передаётся право временного пользования и владения на имущество. Так как мы рассматривает договор аренды нежилого помещения, то объектом аренды у нас выступает нежилое помещение.

Для заключения договора аренды помещения необходимы следующие документы сторон:

  • Документы на нежилое помещение, подтверждающие право арендодателя на распоряжение им.
  • Личные документы физического лица – паспорт.
  • Документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его банковские реквизиты.

Содержание договора

Во-первых, объект аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ при отсутствии или недостаточности сведений о нём договор может быть признан недействительным. Поэтому в договоре должно быть исчерпывающее описание нежилого помещения передаваемого в аренду, а именно:

  • Юридический адрес объекта недвижимости, в котором расположено это помещение.
  • Этаж
  • Номер офиса
  • Общая площадь помещения

Во-вторых, срок аренды. Согласно ст. 610 ГК РФ договор может быть заключён на определённый срок либо без его указания, в таком случае договор считается заключённым на неопределённый срок. В таком случае о прекращении договорных обязательств, стороны предупреждают друг друга в срок не менее 3-х месяцев.

В-третьих, арендная плата. Согласно ст. 614 ГК РФ размер арендной платы не регламентирован законом и устанавливается по соглашению сторон. Размер её может изменяться не чаще одного раза в год. Оплата аренды может производиться в виде:

  • Услуг арендатора.
  • Твёрдой суммы, установленной договором.
  • Доли доходов, полученных от использования арендованного нежилого помещения.
  • Вещи, переданной арендодателю в аренду или собственность.
  • Услуг по улучшению арендованного помещения.

В-четвёртых, обязанности сторон по пользованию нежилым помещением. А именно производства в нём капитального и текущего ремонта. Согласно ст. 616 ГК РФ если ремонт производиться самим арендатором, то он имеет право требовать возмещения расходов, затраченных на него.

То же относится и к улучшению арендованного помещения, но только при наличии согласия арендодателя, в противном случае согласно ст. 623 ГК РФ затраченные средства возмещению не подлежат.

В-пятых, выкуп имущества. Согласно ст. 624 ГК РФ если договор аренды содержит соглашение о передаче имущества в собственность арендатора, то оно переходит к нему только при условии полной выплаты стоимости недвижимости.

Особенности заключения договора

При заключении договора аренды недвижимости необходимо также учесть стоимость коммунальных платежей. Они могут входить в общую стоимость аренды, и тогда это желательно отразить в договоре, либо они могут рассчитываться ежемесячно.

В таком случае в договоре отражается, что арендная плата состоит из твёрдой денежной суммы, вносимой за аренду и коммунальных платежей за истёкший период. Для определения суммы коммунальных платежей арендатор вправе требовать копии счетов за коммунальные услуги.

Согласно ст. 651 ГК РФ предусматривается обязательная письменная форма сделки для договора аренды зданий и сооружений. Причём заключён, он должен быть одним документом.

Важно! Если договор аренды нежилого помещения заключается на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации.

В таком случае договор считается действующим с момента его регистрации в государственных органах. А при отсутствии такой регистрации может быть признан недействительным.

Договор аренды для коммерческой деятельности

Договор аренды таит в себе много подводных камней, не учтя которые при составлении договора, бизнес понесет убытки. Неправильное составление договора аренды часто приводит стороны в суд. Суд признает договор недействительным, незаключенным, обязывает арендатора освободить помещение, в которое вложены большие средства и т.п. Прочитав статью, вы узнаете, какие условия нужно обязательно согласовать в договоре аренды и как избежать рисков и возможных убытков, как арендодателю, так и арендатору.

Содержание:

При составлении договора аренды следует учитывать некоторые моменты.

Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то договор аренды обязательно заключается в письменной форме.

Кроме того, следует принимать во внимание срок договора аренды, поскольку в случае заключения договора более чем на один год, он подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Несомненно, заключение договора аренды на длительный период достаточно удобен для сторон договора – не нужно думать о переоформлении бумаг, или волноваться о том, что договор аренды не будет продлен по желанию одной из сторон. Следует учитывать, что регистрация договора аренды в Росреестре это регламентированная законом процедура. Для ее осуществления необходимо подготовить определенный комплект документов и уплатить госпошлину.

Еще одним важным аспектом является то, что при составлении договора аренды обязательно стоит учитывать все существенные условия, иначе он не повлечет за собой возникновение необходимых правовых последствий. Суд может признать договор незаключенным, если в нем не будут согласованы необходимые в силу закона условия.

Читать еще:  Втб 24 заявление отказ от страховки жизни образец

Составляя новый договор аренды, обязательно согласуйте в нем следующие условия:

Стороны договора аренды и уполномоченные на подписание лица

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Не всегда руководитель юридического лица имеет возможность подписать договор. Достаточно часто от его имени выступает лицо по доверенности. В таком случае, следует обязательно проверить уполномоченное ли лицо, подписывающее договор, на совершение подобного рода сделок. Также необходимо проверить срок действия доверенности.

Предмет договора аренды

В договоре необходимо подробно обозначить все характеристики помещения, передаваемого в аренду, — его технические характеристики, место расположения, этаж, номер офиса, то есть все то, что поможет полностью идентифицировать передаваемый в аренду объект.

При передаче в аренду одного помещения – его описание достаточно отразить непосредственно в самом тексте договора. Если же передается большое количество объектов недвижимости, то следует сделать отдельное приложение с перечислением всех передаваемых объектов и их полной характеристикой.

Укажите в договоре на каком праве принадлежит арендодателю имущество

Имущество может принадлежать арендодателю на праве собственности, либо ином праве, например, праве аренды с правом субаренды. При заключении договора аренды нужно внимательно проанализировать, имеет ли право арендодатель на сдачу помещения в аренду. В противном случае, может возникнуть ситуация, при которой арендатор тратиться на ремонт помещения, оборудует офис в надежде на длительное пользование помещением, а через какое-то время получить требование от собственника об освобождении помещения.

Цена договора аренды (арендная плата)

В договоре следует согласовать размер арендной платы и порядок ее изменения.

При определении цены договора аренды, учитываются, как правило, такие показатели как площадь сдаваемого помещения, ее предназначение, техническое состояние, территориальная расположенность и другие.

Следует учитывать, что цена договора аренды может быть изменена не чаще чем один раз в год. Стороны вправе в договоре согласовать и иной порядок изменения цены договора.

Права и обязанности арендатора и арендодателя

В договоре аренды помещения также следует указать права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передать имущество, а обязанность арендатора – произвести установленные договором расчеты в определенные сроки.

Порядок расторжения договора аренды

Расторжение договора аренды должно быть обязательно оформлено в письменной форме. В договоре следует предусмотреть по каким основаниям договор может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон. В качестве таких условий могут выступать такие нарушения как не передача вовремя имущества, порча имущества, неоплата вовремя арендной платы и прочие.

Иные условия договора аренды

По желанию стороны могут предусмотреть в договоре и другие условия, такие как место рассмотрения судебных споров, ответственность за нарушение условий договора, порядок предъявления претензий и прочее.

Например, мы рекомендуем включать в текст договора условие о последствиях произведенных арендатором улучшений помещения. Так, по закону арендатор может произвести улучшения только с согласия арендодателя, при этом после окончания договора аренды он имеет право получить возмещение за произведенные расходы. Однако, лучше данный вопрос оговорить в договоре, как вы будете действовать в случае необходимости проведения какого-либо улучшения (например перепланировки), для того, чтобы избежать арендных споров в будущем.

Также рекомендуем оговорить условия о возможности субаренды. В законе говорится о том, что сдавать помещение в субаренду можно только с согласия арендодателя, однако, каким образом, должно быть оформлено данное согласие там информации не содержится. В договоре можно отразить, что согласие должно быть получено обязательно в письменной форме. Если такого условия нет, арендатор может доказывать получение согласия любым другим образом (например, при ведении переписки с арендодателем, иные действия, говорящие об одобрении сделки арендодателем).

Еще одним важным моментом является подписание акта приема-передачи помещения, в котором следует обязательно отразить техническое состояние помещения, все имеющиеся недостатки, а также передаваемое вместе с нежилым помещением имущество (мебель, техника и прочее). Именно с актом приема-передачи суды связывают начало действия защиты арендатора от притязаний третьих лиц.

Чтобы предусмотреть все существенные условия в своем договоре, рекомендуем обратиться за оказанием юридических услуг по составлению договора аренды.

Как и при заключении любого другого вида договора, при заключении договора аренды стороны могут столкнуться с определенными рисками, которые если не предусмотреть заранее, впоследствии могут обернуться спорами между сторонами, в том числе и судебными.

Постараемся рассмотреть наиболее часто встречающиеся риски при заключении рассматриваемого вида договора.

Признание незаключенным договора аренды

Договор аренды считается судом незаключенным, если стороны не смогли согласовать его существенные условия, такие как предмет договора и его цена.

В случае с договором аренды не действует правило применения цены за аналогичные условия при сравнимых обстоятельствах. Если сведения о стоимости в договоре отсутствуют – договор может быть признан судом незаключенным.

Договор может быть признан незаключенным также, в случае, если возникает сложность в идентификации помещения. Так, достаточно часто встречаются ситуации, когда в одном здании, находится большое количество арендаторов (например, при аренде небольшого офиса в бизнес-центре), и в таких случаях очень важно точно идентифицировать объект сдачи в аренду, посредством его описания, указания на расположение, этаж, номер помещения. В противном случае, договор будет считаться незаключенным, что повлечет возникновение определенных рисков.

Читать еще:  Как изменить фамилию ребенку после развода

В качестве таких рисков могут выступать:

  • невозможность взыскания аренды.
  • невозможность принудить арендатора принять в пользование имущество и взыскать обеспечительный платеж.
  • при недоказанности фактического пользования помещением арендатором, у арендодателя возникает обязанность вернуть арендные платежи как неосновательное обогащение.

Для того, чтобы избежать возможных споров, лучше вовремя обратиться к арбитражному юристу.

Признание договора аренды недействительным

Подписание договора аренды неуполномоченным лицом может стать причиной для признания сделки недействительной судом. Поэтому при заключении договора аренды следует внимательно проверять полномочия арендодателя – действительно ли он является собственником арендуемого помещения, действительно ли предъявляемое им свидетельство о праве собственности, а также имеет ли право заключать договор лицо, действующее по доверенности (в случае, если договор подписывает не сам руководитель юридического лица, а его представитель).

Риски арендодателя по договору аренды

Помимо обоюдных рисков сторон договора аренды, заключающихся в признании договора незаключенным или недействительным, имеются и специфические риски арендодателя.

К таким рискам можно отнести следующие:

  • риск использования помещения арендатором не по назначению;
  • риск повреждения имущества;
  • риск ненадлежащей оплаты.

Минимизировать указанные риски можно путем грамотного составления договора аренды в 2021.

Риски арендатора по договору аренды

В судебной практике нередки случаи, когда свои права по договору вынужден защищать и арендатор. Наиболее частые договорные риски арендатора следующие:

  • арендодатель не имел право на распоряжение помещением;
  • арендодатель повышает арендную плату;
  • состояние помещения при эксплуатации оказывается куда хуже, описанного в договоре;
  • арендодатель продает помещение и требует досрочно расторгнуть договор.

Чтобы избежать рисков, либо иметь больше шансов на судебную защиту нужно взвешенно подходить к составлению договора аренды.

Заключая договор аренды нужно учитывать, что в случае возникновения спора, вероятнее всего, вы с контрагентом окажетесь в суде. А далее судья будет толковать только договор и письменные акты к нему. Словесные убеждения о том, что на деле договоренности были иные — не помогут. В такой ситуации, зачастую, суд встает на сторону недобросовестной стороны договора, так как доказать свою правоту сложно. Договор часто составляется одной стороной и учитывает права и интересы только одной стороны.

Именно поэтому перед подписанием договора рекомендуется тщательно проверить все имеющиеся документы, ведь спешка в подписании договора аренды впоследствии может обернуться долгими спорами, судебными разбирательствами и как следствие простоем в своей деятельности, материальными потерями и прочими негативными моментами.

Мы будем рады вам помочь в составлении и заключении договора аренды, дадим грамотную юридическую консультацию по вопросам уже заключенного договора, защитим ваши права и интересы в случае возникновения спора (как досудебного), так и судебного. Наши специалисты готовы оказать профессиональные юридические услуги для юридических лиц по представительству ваших интересов в Росреестре.

Порядок заключения договора

Подготовка, оформление и заключение сделок по аренде коммерческой недвижимости состоит из нескольких обязательных этапов:

Проверка сведений и информации

На данном этапе, лицо, заинтересованное в аренде объекта коммерческой недвижимости, должен проверить документы и полномочия арендодателя. В частности, необходимо удостовериться в подлинности и юридической «чистоте» правоустанавливающих документов на объект (свидетельство о государственной регистрации в подлиннике).

Если владелец недвижимости не может подтвердить свои права на объект или отказывается предоставить подлинник правоустанавливающего документа, то лучше сделок с таким арендодателем не заключать.

Подготовка и составление договора аренды

Документ должен быть разработан в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства и содержать обязательные разделы (например, предмет договора, права и обязанности сторон, порядок оплаты, условия расторжения и другое). Форма договора – строго письменная даже в тех случаях, когда между сторонами сделки имеются теплые дружеские отношения.

Согласование и закрепление в договоре величины арендной платы

Наличие или отсутствие обеспечительных взносов, компенсационные выплаты и другие финансовые моменты. Договор аренды коммерческой недвижимости, в котором отсутствуют положения об арендной плате, ее величине, порядке расчетов, условий изменения считается недействительным, то есть, не имеет юридической силы.

Финансовая сторона вопроса оговаривается, согласовывается сторонами, а затем закрепляется письменно в обязательном случае, даже если величина оплаты предельно низкая и символическая.

Передача арендуемого объекта коммерческой недвижимости арендатору

На этом этапе необходимо произвести осмотр объекта, а результаты осмотра оформить актом передачи объекта, в котором необходимо указать фактическое состояние недвижимости.

Рекомендуется к таким актам прикладывать фотографии для визуализации, чтобы иметь возможность наглядно подтвердить состояние недвижимости на момент передачи, если возникнут спорные вопросы и разногласия.

Если правильно подойти к вопросам выбора коммерческой недвижимости и знать основные моменты, сопровождающие заключение сделок по аренде, а также его особенности и основные разделы, можно вполне обойтись без услуг посредников, что позволит сократить расходы за счет отсутствия оплаты посреднических услуг.

Кроме того, такие знания и понимание вопросов позволит обезопасить себя от рисков, сопровождающих сомнительные сделки, а также помогут прийти к договоренностям, учитывающим интересы сторон договора, без судебных тяжб и разбирательств.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector