Как снизить процент по действующей ипотеке

Как снизить процент по действующей ипотеке?

С 2017 года в стране отмечается снижение процентных ставок по ипотечным займам.

Причинами тому являются уменьшение ключевой ставки рефинансирования, установленной Банком России, и стабилизация экономической ситуации в целом. Сейчас брать ипотеку куда выгодней, чем, к примеру, 2-3 года назад.

Но как в такой ситуации быть заемщикам, оформившим кредитные договоры задолго до снижения ключевой ставки? Имеют ли они право на снижение ставки по ипотеке?

Имеют, но данная процедура имеет ряд важных нюансов в зависимости от того, какой способ изменения ставки будет выбран, и будет ли при этом присутствовать изменение кредитного учреждения. Подробности рассмотрим далее.

Причины снижения и ставки

Понижение ставки по выданному ипотечному кредиту не закреплено ни одним действующим нормативным документом, сводя рассмотрение вопроса на усмотрение финансовой организации совместно с клиентом.

Среди причин для снижения процентной ставки по ипотеке выделяют:

Участие клиента в государственных социальных программах, предполагающих кредитование на льготных условиях для социально незащищённых слоёв и определённых регионов:

молодых семей; военнослужащих; молодых учёных; жителей Дальнего Востока.

1. Перекредитование, связанное с рефинансированием или пересмотром договорных условий вследствие документально подтверждённого ухудшения материального положения в результате действия обстоятельств, не связанных с личностью заёмщика:

потерей работы по причинам, исключающим нарушение норм трудового законодательства и проявленную инициативу клиента; физической смертью единственного кормильца; снижению уровня среднедушевого дохода более, чем на 20 %; длительному пребыванию на листках по временной нетрудоспособности сроком свыше двух месяцев подряд; получения инвалидности 1-ой или 2-ой группы.

Что это за программа

24 апреля 2020 года было опубликовано постановление правительства с условиями новой программы, по которой можно взять ипотеку под 6,5%. Это совершенно новый вид господдержки. Не перепутайте с той ипотекой, что дают семьям с детьми: она тоже работает, но подходит не всем.

Постановление о новой льготной ипотеке вступит в силу только 2 мая, но такие кредиты дают уже сейчас: в постановлении указано, что банкам будут возмещать проценты по кредитам, которые выданы с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года включительно.

Если собирались покупать квартиру и коронавирус не повлиял на эти планы, присмотритесь к этой программе. Еще месяц назад многие заемщики не могли взять ипотеку под 6,5%, а в ближайшие месяцы это будет реально — независимо от семейного положения, наличия детей или даты их рождения.

Условия снижения процентной ставки по действующей ипотеке

Когда жилищный кредит оформлен и регулярно выплачивается, заемщик имеет право написать заявление на снижение процента по ипотеке спустя 6 и более месяцев после ее оформления. Для этого можно воспользоваться:

1. Шансом получить реструктуризацию кредита в своем банке. Если банк объявил о снижении ставок, это сделали конкуренты или у вас изменилась финансовая ситуация, стоит обратиться за пересмотром процентов по договору. Плательщик ничего не теряет – если кредитор откажет, он продолжит выплачивать ссуду по той же ставке.
2. Услугой рефинансирования займа в другом банке. Обращаться в другое учреждение стоит после отказа своего банка пересмотреть процентную ставку. Если клиент платит исправно, новый кредитор закроет старую ссуду и оформит ипотечный заем на меньшую (большую) сумму или иной срок со сниженным процентом.
3. Переоформить кредит с господдержкой. Например, в текущем году многодетным снизить процент по ипотеке проще, чем гражданам без детей. На материальную помощь из местного и федерального бюджета могут рассчитывать врачи, учителя, работники силовых ведомств. Также можно снизить процент по ипотеке, если второй ребенок или последующие дети родились после 2018 года (Постановление Правительства №1711 (скачать)).
4. Оформить страховой полис, если не сделали этого раньше. В этом случае разница в ставке по доп.соглашению к договору может достигать 2-5% годовых.
5. Добиться пересмотра условий кредита в суде. Самый трудоемкий и дорогостоящий путь изменить условия выплаты займа – пытаться принудить банк в судебном порядке. Даже если документ нарушает права плательщика, ущемление интересов придется доказывать с помощью профессиональной юридической поддержки.

С просьбой снизить процент по действующей ипотеке можно обращаться многократно.

Например, если в этом году банк не готов пересматривать условия, можно попробовать в следующем. Никаких затрат заемщик не несет – ему нужно только сходить в банк и написать заявление. А небольшое снижение ставки станет приятным бонусом за активность и настойчивость.

Как снизить ставку при оформлении ипотеки

Перед походом в банк за ипотекой нужно усвоить несколько простых правил, от которых зависят условия предоставления кредита на жилье, а, следовательно, и величина переплаты.

• Сумма первоначального взноса – чем выше, тем меньший процент будет в договоре. Поэтому иногда нужно годик потерпеть, но существенно сэкономить на процентах. Максимально снизить ставку по ипотеке можно при внесении первоначального взноса в размере 50% от стоимости жилья.
• Срок кредита также влияет на размер процентов. Работает общее правило для всех ссуд: чем меньше срок погашения, тем меньше процентная ставка. Математически доказано, что ипотека на 10 лет – оптимальный вариант. И нагрузка на семейный бюджет терпимая, и переплачивать придется не в 3 или 3,5 раза, а значительно меньше.
• Наличие или отсутствие страховки. Но здесь без расчетов не обойтись. В большинстве получается без страховки, по более высокой ставке, общая сумма выплат меньше и значительно.
• Вид приобретаемой недвижимости. Выбирая первичку или вторичку нужно учитывать сразу два момента:

1. покупать у застройщика квартиру на стадии закладки фундамента – стоит на 10-30% дешевле, следовательно, переплаты меньше. При этом цены растут по мере возведения здания. За полгода до сдачи объекта сэкономить вряд ли получится;
2. банки заинтересованы в развитии строительной отрасли. Поэтому ипотека на вторичное жилье всегда дороже.

• Просмотреть, можно ли взять ипотеку по акции, которые регулярно проводятся финансовыми организациями для привлечения клиентов. Не льгот, предусмотренных государством, а акций конкретного банка. Но и здесь иногда представленные скидки – сыр в мышеловке: по итогу идет переплата.

Это то, что нужно знать. А как получить более низкую ставку своими действиями?

Выбор банка

Выбору банка для открытия ипотечного кредитования нужно уделить самое пристальное внимание, и не за месяц или два, до подписания кредитного договора, а за год или полтора года до этого. Алгоритм действий такой:

• просматриваются все линии кредитования жилья в разных банках, а также условия их сопровождения (дополнительные услуги, в том числе стоимость ведения счета);
• в понравившийся банк сразу же переводится основная, а если есть, и дополнительная заработная плата. Проще говоря, оформляется зарплатная карточка;
• берется небольшой кредит на несколько месяцев, даже если он не нужен. Выплаты в срок, желательно за несколько дней до обозначенной даты. Здесь важен девиз: деньги – ничто, имидж – все.

Так формируется привлекательный образ клиента. А небольшие потери при уплате процентов вернутся сторицей.

Подготовка пакета документов

Чем больше бумажек будет собрано, тем больше доверия к потенциальному кредитополучателю, а, значит, выше шанс получить маленькую скидочку. Ведь 0,1 процента за десять лет вырастают в 12%. А это немаленькая сумма. Здесь важно все:

• какой доход;
• как уплачивались налоги;
• состав семьи;
• доход супруги (супруга);
• наличие загранпаспорта, особенно с отметками погранслужбы о пересечении границы;
• техпаспорт на личную машину;
• свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
• информация о вкладах в других банках;
• перечень ценных бумаг и т.д.

Кредитная история

Кредитная история клиента должна быть чистой, как слеза младенца. Поэтому она проверяется и перепроверяется. При необходимости исправляется. Как это сделать, можно посмотреть на сайте здесь и здесь.

Поручители

Привлечение платежеспособных поручителей или предоставление дополнительного залога позволяет также уменьшить процент по ипотеке.

Помощь государства

Под лежащий камень вода не течет. Никто в банке не подскажет о возможности с помощью различных региональных и федеральных программ снизить нагрузку на собственный кошелек. Нужно самостоятельно просмотреть возможные варианты подключения к программам господдержки ипотечного кредитования. Их несколько.

• Господдержка 2020 от Сбербанка. Условия действительно привлекательные. При оформлении документов онлайн через «ДомКлик» за первый год ставка всего 0,1% или чуть более, со второго и далее от 6,1%. Первоначальный взнос – 15 процентов. Максимальная сумма кредита для Москвы и Санкт-Петербурга – 12,0 млн. руб., для остальной территории России – 6,0 млн. руб. Более подробно о кредите здесь.
• На льготы могут рассчитывать и военные – действует несколько программ для военнослужащих. Подробности можно посмотреть здесь.
• Молодой семье, возраст супругов до 35 лет, также можно рассчитывать на льготные ставки.
• Многодетной семье, при рождении второго или последующего ребенка (детей должно быть минимум двое, один из которых родился после 1 января 2018 года), государство компенсирует процентную ставку, превышающую 6%. Например, Альфа банк в договоре установил 7,8%. Государство возмещает кредитору 1,8%, заемщик платит только 6 процентов годовых.

Важно: по информации «ДомКлик» Сбер оформляет в 2020 году ипотечный кредит по государственной программе «Семейная ипотека» ниже 5%.

Как снизить процент по ипотеке при оформлении кредита?

К желающим оформить ипотечный кредит банк выставляет ряд требований. Все они направлены на то, чтобы удостовериться в достаточной платежеспособности клиента. Чем больше уверенность банка в вашем добросовестном исполнении взятых на себя обязательств, тем лояльнее могут стать условия кредитования. В частности, при оформлении ипотечного кредита желающим меньше заплатить следует ориентироваться на следующие правила:

1. Представить максимальное число документов. Главным образом стоит озаботиться наличие документального подтверждения своих доходов.
2. Обращаться в тот банк, в котором клиент обслуживается на постоянной основе. Наличие положительной кредитной истории в банке, открытый депозит или вклад может стать основание для снижения процентной ставки по ипотеке.
3. Обращаться в банк-эмитент зарплатной карточки. Как правило, для сотрудников компаний, которые являются партнерами банка, действуют специальные условия.
4. Подать заявку в рамках льготных программ кредитования – заранее проверьте, возможно, получить ипотеку удастся под сниженный процент с господдержкой.
5. Привлечь платежеспособных поручителей и представить дополнительный залог – имущество, собственником которого является клиент банка.
6. Убедиться, что в кредитной истории нет негативных моментов. Также желательно, чтобы отсутствовали непогашенные долги и открытые кредитки с внушительным лимитом – это снижает кредитный рейтинг и несет дополнительные риски для банка.

При оформлении ипотечного кредита также следует обращать внимание на наличие дополнительных условий, выполнение которых делают услуги банка значительно дороже. К ним относятся главным образом такие как оформление страхового полиса и выплата различных комиссий.

Понижение ставки или переход в другой банк

Сама по себе процедура понижения процента по уже оформленному договору будет немного проще, чем перекредитование в другом банке. Рефинансирование – это, по сути, оформление нового ипотечного кредита. Потребуется заново собирать и оформлять все документы (сюда же входит и оформление нового страхового полиса). Соответственно, на это придется потратить время и свои финансы.

Преимущества снижения ставки без изменения банковской организации:

• Подача заявки в своем банке требует минимального пакета документов, а ее рассмотрение происходит гораздо быстрее, чем решение по новому кредиту.
• Не требуется переоформление залогового имущества на другую коммерческую структуру.
• Экономия собственных денежных средств, так как не потребуется заново оформлять оценку объекта недвижимости, выполнять переоформление обременения, заверки некоторых бумаг нотариусом и оплату госпошлин.
• Реквизиты по оплате долга не поменяются – не будет путаницы при ежемесячных платежах.

Процентная ставка в ипотечном кредите не является неизменным значением. Ее уровень определяется обстановкой на банковском рынке и конечно же нормативами Центробанка РФ. Коммерческие банковские компании не имеют права устанавливать ставку в любых значениях.

Каждый клиент может отправлять запрос в банк с просьбой о снижении ставки. Это можно делать при изменении своей финансовой ситуации. При получении отказа можно попробовать провести процедуру рефинансирования в другом банке.