Advokat-86.ru

Помощь адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Зарегистрировать дом на двух земельных участках

Зарегистрировать дом на двух земельных участках

Если в собственности одних и тех же лиц находится два и более соседних участка, нередко появляется множество вопросов, основные из которых:

  1. Можно ли расположить индивидуальный жилой дом на нескольких участках одновременно и требуется ли в таком случае объединить участки в один и что для этого нужно?
  2. Можно ли расположить жилой дом на одном из участков, но на расстоянии ближе 3-х метров от границы со своим же участком?

Ответы на эти вопросы зависят от следующих факторов:

    от вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно действующему законодательству при строительстве дома на землях для ИЖС и ЛПХ необходимо получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Для участков с видом разрешенного использования для садоводства, дачного хозяйства и дачного строительства получать разрешение на строительство не требуется в соответствии с подп.1 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

На участках, где не требуется получение разрешения на строительство, в настоящее время Росреестр регистрирует дом как жилое строение без права прописки и допускает размещение дома на нескольких участках, принадлежащих одному собственнику, и размещение дома на одном участке на расстоянии ближе 3-х метров от границы со своим же соседним участком.

  • от расположения земельного участка в случаях, когда необходимо получение разрешения на строительства, т.к. местные администрации районов Московской области и Мосгосстройнадзор г.Москвы устанавливают свои правила выдачи разрешений на строительство жилого дома в таких случаях и периодически их пересматривают.
  • Практика г.Москвы

    Мосгосстройнадзор г.Москвы разрешает размещать жилой дом на одном из соседних участков без соблюдения 3-х метрового отступа от границы своего соседнего участка и не требует объединять участки для строительства жилого дома на двух участках, принадлежащих одному собственнику. Главное требование Мосгосстройнадзора – должны быть соблюдены градостроительные нормы, а именно:

    1. Необходимо получить градостроительный план на каждый земельный участок (ГПЗУ), на которых будет располагаться дом
    2. Высота дома должна не превышать максимально допустимую высоту, указанную в ГПЗУ
    3. На схеме планировочной организации земельного участка необходимо разместить дом так, чтобы по каждому земельному участку не была превышена предельно допустимая плотность застройки, установленная в ГПЗУ.

    Практика Московской области

    Подавляющее большинство районных администраций Московской области не выдает разрешение на строительство жилого дома на двух и более соседних участках, принадлежащих одному собственнику, считая, что дом должен быть расположен только на одном земельном участке и с соблюдением необходимых отступов, в том числе от границ своего же соседнего участка.

    Поэтому в каждом случае необходимо уточнять в Администрации района, в котором расположен участок, какой действует порядок в настоящее время.

    В случае, если дом можно разместить только на одном участке, можно:

    1. Перераспределить участки, т.е. установить новые конфигурации участков и их площади, сохранив при этом количество участков или уменьшив/увеличив их количество (например, из трех участков по 600 кв.м. можно сделать 2 участка по 900 кв.м. и т.п.)
    2. Объединить соседние участки, на которых будет располагаться дом, в один участок
    3. Изменить желаемое место размещения дома и расположить дом на одном из участков с соблюдением всех градостроительных норм.Иногда это единственно возможный способ решения проблемы, т.к. не всегда возможно перераспределить или объединить участки.

    Наша компания неоднократно решала вопросы, связанные со строительством домов на нескольких соседних участках.

    Наши кадастровые инженеры имеют большой опыт проведения кадастровых работ по объединению/разделу/перераспределению земельных участков.

    Звоните и наши специалисты найдут оптимальное решение Вашего вопроса с учетом его специфики, сложившейся практики и действующего законодательства.

    Стоимость регистрации дома на двух земельных участках «под ключ»

    Регистрация дома
    до 100 м 2

    Регистрация дома
    от 100 до 400 м 2

    Регистрация дома
    свыше 400 м 2

    В СТОИМОСТЬ ВХОДИТ:

    • Выезд кадастрового инженера на место.
    • Технический план на дом (кадастрового инженера).
    • Оплата государственной пошлины.
    • Постановка дома на кадастровый учет. Подготовка поэтажных планов.
    • Регистрация права собственности на дом. Получение выписки из ЕГРН.
    1. Доверенность (нотариальная, форма высылается на e-mail).
    2. Свидетельство / выписка из ЕГРП о собственности на земельные участоки — копия.
    3. Копия гражданского паспорта собственника, номер ИНН и СНИЛС.
    4. Копия разрешения на строительство (в зависимости от вида разрешенного использования участка).
    Читать еще:  Изменение правил снятия автомобиля с учета в гибдд

    Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.

    Можно ли поделить дом и землю?

    Свойства делимости и неделимости дома и земли определяются так же, как и для любого другого имущества. Так, согласно статье 133 ГКРФ, если в результате деления имущество становиться непригодным для использования, то оно не подлежит разделу, и наоборот. Таким образом необходимо выяснить индивидуальные характеристики того или иного дома и земельного надела.

    Как правило, однокомнатные жилые дома (в том числе квартиры в многоквартирных домах) разделу не подлежат, так как использовать в дальнейшем часть такого дома по назначению, то есть для жилья, будет невозможно. Так что всё зависит от размеров жилой площади.

    Земельный участок можно разделить без проблем, лишь бы позволяла площадь. Ведь от деления такого имущества на части его основное предназначение не страдает.

    С другой стороны, возникает вопрос фактического раздела имущества. Так, если согласно статье 133 ГК можно поделить и дом, и землю, но сделать это на практике не всегда удаётся. Причина заключается также в параметрах жилого дома.

    Но в любом случае раздел следует начинать с правового оформления. Обычно по результатам оформления доли каждого из собственников в документах чётко указываются границы их долей. Если этого сделано не было, то придётся делить дом путём переговоров. Иначе придётся идти в суд.

    А при разделе участка земли, на котором расположен дом, он подлежит разделу в соответствии с отграничениями внутри жилого дома. Каждому собственнику отводится та половина земли, на стороне которой располагается его половина дома.

    Оформление земли под размещение индивидуального дома

    Этот способ является наиболее простым с точки зрения получения земли и оформления на нее собственности. Участок можно купить или получить на муниципальных торгах в аренду для осуществления работ (после оформления возведенного дома участок можно будет выкупить в порядке ст. 36 ЗК РФ).

    Останавливаясь на таком выборе, необходимо учитывать ряд моментов:

    1. При покупке земли со стороны приобретателей необходимо указать 2-х лиц. По итогам сделки им будут принадлежать доли в праве общей собственности на участок.
    2. В случае использования земли, принадлежащей муниципалитету, договор должен предусматривать множественность лиц со стороны арендатора.
    3. Основным видом разрешенного использования участка должно быть размещение индивидуальных жилых объектов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перед покупкой или заключением арендного соглашения необходимо изучить решение местных властей о зонировании территорий населенного пункта на предмет возможности разместить на них дом.

    Когда дуплекс построен, он также будет находиться в общей долевой собственности соседей.

    Это будет иметь ряд последствий:

    • Жилье и участок нельзя будет передать в результате сделки, не получив согласия соседа.
    • В случае продажи ликвидность доли в праве собственности окажется существенно ниже, нежели у обособленного помещения.
    • Счет за коммунальные услуги будет общим.

    Простота первоначального оформления будет компенсироваться определенными правовыми и рыночными сложностями при дальнейшем использовании и распоряжении частью дуплекса и участка.

    Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

    Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

    Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

    Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

    Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

    • назначение;
    • пригодность для проживания;
    • изолированность;
    • принадлежность к категории недвижимых объектов.

    Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

    Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

    Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

    Читать еще:  Губернатор краснодарского края кондратьев адрес для писем

    Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

    В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

    В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

    Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

    Проекты несимметричных двухквартирных домов

    Такие здания – это жилые застройки, квартиры которых расположены несимметрично относительно друг друга. Их планировки могут быть абсолютно разными, а соответственно, и форма дома может быть совершенно непредсказуемой. Входы в квартиру расположены по-разному, не исключая и вариант близрасполагающихся входных дверей.

    Двухквартирные дома необязательно должны быть одноэтажными. Бывают коттеджи с двумя и тремя этажами. Квартиры таких строений могут быть поделены симметрично и иметь разные входы, а соответственно, в каждой квартире установлена отдельная лестница. Существуют проекты домов с двумя этажами, в которых деление на квартиры происходит поэтажно. То есть, например, первый этаж – это одна квартира, а второй – другая. Планировки таких помещений, чаще всего одинаковые, так как это удобнее для монтажа коммуникационных систем, например, канализации и водопровода. Некоторые проектирования рассчитаны на совместный вход и лестницу.

    Вот основные типовые проекты двухквартирных домов, которые наиболее распространены на сегодняшний день. Стоит учесть, что для каждого индивидуального случая нужно подбирать наиболее подходящий вариант, учитывая все необходимые требования и возможности.

    Возможные риски

    Необходимость узаконить уже построенный многоквартирный дом нередко возникает у покупателей квартир. Дело в том, что застройщик обходит закон, а с проблемами сталкиваются жильцы. Существуют разные варианты, когда может возникнуть подобная ситуация:

    1. Дом был построен без получения разрешения. Застройщик распродает квартиры. Жильцы начинают оформлять их в собственность и узнают, что на их дом не было разрешения и он не введен в эксплуатацию. То есть юридически его не существует. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно проверяйте все документы. Но если вы уже стали обладателем квартиры в незаконно построенном доме, придется обращаться в суд. Не всегда судьи встают на сторону истцов. Дом может быть признан самостроем. Застройщика обязывают снести дом и возместить ущерб жильцам. Но при таком исходе возврата денег можно ждать очень долго.
    2. Дом строят как ИЖС, но фактически его можно разделить на квартиры. После этого он оформляет его в собственность и продает доли. В результате покупатель получает не квартиру, а долю в общей собственности. Отстаивать свои права тоже придется через суд. Например, можно подать иск о признании дома многоквартирным. Но и в этом случае нет гарантий, что решение будет в вашу пользу.

    Такие схемы используют потому, что для законного строительства многоквартирного дома на участке ИЖС требуется не только изменить категорию земель. Чтобы получить разрешение, участок должен соответствовать требованиям:

    • Иметь все необходимые коммуникации, рассчитанные на МКД.
    • Иметь всю инфраструктуру.

    Чтобы эти требования были соблюдены, нередко нужно переделывать инфраструктуру. Это требует дополнительных затрат.

    Как оформляется собственность на земельный участок, если дом двухквартирный

    Вариант №1

    Если в документах, устанавливающих права на дом, сказано, что жильцам переданы части именно дома, а не квартиры, то в данном случае следует обратиться с заявлением на получение техпаспорта в местный или областной орган технической инвентаризации. После этого необходимо зарегистрировать права на часть жилого объекта в органе государственной регистрации.

    Читать еще:  Дают ли медицинский полис при временной регистрации

    Если же гражданам по документам, устанавливающим право собственности, была передана именно квартира, а не какая-либо часть дома, то в этом случае им требуется оформить регистрацию на долю дома и внести в документы все изменения. То есть, в любом случае понадобится переоформить право владения на квартиру на жилом участке на право владения на долю в жилом доме. Для этого следует обратиться с заявлением в местную администрацию. После того, как будет осуществлен процесс госрегистрации долевой собственности на дом, уже возможно оформление земельного надела под двухквартирным домом в долевую собственность.

    Если жильцы одной из квартир не обладают соответственными документами на право собственности, то граждане, проживающие в другой квартире, не смогут совершить данный процесс оформления, так как участок земли в данном случае будет считаться неделимым.

    Также стоит учесть, что земельный надел под двухквартирным домом не может являться собственностью правообладателя лишь одной из квартир. Это невозможно в связи с законодательством, так как для регистрации такого участка необходимо право общей долевой собственности, то есть права всех жильцов-собственников данного объекта.

    Вариант №2

    Существует и другой вариант оформления в собственность земельного надела под домом с несколькими квартирами.

    Если участок, на котором возведен жилой объект, сформирован до внедрения ЖК РФ 1 марта 2005 года и прошел кадастровый учет, то он будет являться общей долевой собственностью всех владельцев квартир данного дома. Процедура эта бесплатная и не требует принятия решения государственного органа власти о передач в собственность конкретного земельного надела.

    Если же данный надел не был сформирован до указанной выше даты, то в таком случае необходимо провести собрание всех владельцев и принять совестное решение о формировании своего участка земли, а также выбрать одно уполномоченное лицо. Выбранный гражданин обязан заявит в администрацию о намерении формирования земельного надела, на котором возведен жилой дом. Обычно участки земли формируются, следуя правилам и нормам, существовавшим во время застройки тех или иных наделов.

    Помимо этого, необходимо оформить официальный кадастровый учет земли, обратившись в ФГБУ «ФКП Росреестра» с соответствующим заявлением. Это могут сделать:

    • Все владельцы квартир единовременно;
    • Один представитель от всех собственников, имеющий нотариальную удостоверенную доверенность;
    • Представитель владельцев квартир, который был выбран во время общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме.

    Также сотрудники органа кадастрового учета имеют право запросить межевой план участка. Для его оформления требуется обратиться к кадастровому инженеру.

    Кадастровый паспорт участка выдается спустя двадцать рабочих дней с момента становления на кадастровый учет. Он служит для государственной регистрации прав и их обременений.

    Нужно учитывать, что права собственности или аренды участка, не зарегистрированные в течение двух лет, будут аннулированы и исключены из государственного кадастра объектов недвижимости. В данном случае лицу, являющемуся заявителем, непосредственно на следующий день после аннулирования отправляются бумаги, которые были предоставлены вместе с заявление о постановлении на учет в кадастре. Так что, если есть необходимость, то данные документы можно использовать в случае повторного оформления кадастрового учета земли.

    Исключением из правил будут являться такие участки земли, занятые двухквартирными домами, на которые были получены документы до 1 марта 2005 года о предоставлении земельного надела органами муниципалитета или государственной власти. При постановке таких участков на кадастровый учет их сведениям будет присвоен статус «учтенных». Таким образом, данные сведения не будут аннулированы по прошествии двух лет и продолжат числиться в государственном кадастре объектов недвижимости.

    Завершающим шагом в оформлении земельного надела, на котором возведен многоквартирный дом, становится регистрация права. Документы для осуществления данной процедуры нужно предоставить в пункты приема отделения ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по месту проживания.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector